Quand l’usufruit remet des logements vacants sur le marché
Usufruitier et nu-propriétaire se partagent un même bien : cette répartition sert à transmettre, à acheter moins cher ou à remettre des logements en location.
Par
Hélène Morvillier
En bref
- Le démembrement sépare l’usage et les revenus d’un bien (usufruit) du droit d’en disposer (nue-propriété).
- Les droits de donation dépendent de l’âge de l’usufruitier selon le barème de l’article 669 du CGI.
- Acheter la nue-propriété offre une décote, mais immobilise le capital pendant 10 à 20 ans.
- Habitat et Humanisme utilise l’usufruit pour remettre des logements vacants en location.
En pleine propriété, une seule personne use du bien, en perçoit les revenus et décide de son sort. Dès que ces prérogatives sont réparties entre un usufruitier et un nu-propriétaire, on parle de démembrement, selon Le Revenu. Le droit d’user et de percevoir les fruits (usus et fructus) revient à l’usufruitier, celui de disposer du bien (abusus) au nu-propriétaire.
Du conjoint survivant à l’achat à prix réduit
Le cas le plus répandu naît de la loi : le conjoint survivant, en présence d’enfants communs, peut opter pour l’usufruit. Le démembrement se décide aussi volontairement, pour transmettre un patrimoine, gratifier un proche ou acquérir un bien immobilier à moindre coût.
Donner à un enfant sans tout lâcher
Un parent peut donner la nue-propriété d’un appartement ou d’une maison tout en gardant l’usufruit viager. Il continue alors d’occuper le logement ou d’encaisser les loyers, entretient le bien et règle les charges annuelles. L’enfant, nu-propriétaire, assume les grosses réparations.
Une vente exige l’accord des deux parties. Au décès de l’usufruitier, l’enfant devient plein propriétaire sans passer par l’impôt. Le démembrement peut aussi porter sur un portefeuille de titres, l’usufruitier percevant dividendes et intérêts, mais la gestion s’en trouve compliquée.
Ce que le fisc retient selon l’âge
Les droits de donation se calculent sur la valeur de la nue-propriété, fraction de la pleine propriété fixée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier. Elle gagne 10 points tous les 10 ans : 60 % à 61 ans, 70 % à 71 ans.
Exemple tiré du même dossier : pour un appartement de 500 000 euros et un abattement parent-enfant de 100 000 euros, l’assiette atteint les chiffres suivants.
| Situation | Assiette taxable |
|---|---|
| Pleine propriété | 400 000 euros |
| Nue-propriété donnée à 55 ans (50 %) | 150 000 euros |
| Nue-propriété donnée à 82 ans (80 %) | 300 000 euros |
L’usufruitier reste redevable de l’impôt sur le revenu issu du bien et le déclare en pleine propriété à l’IFI, sans abattement lié au démembrement.
L’usufruit peut aussi être cédé pour une durée fixe. Les droits se fondent alors sur 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fractionnement : 200 000 euros donnés pour 5 ans valent 46 000 euros, donc aucun droit avec l’abattement de 100 000 euros. Le fisc peut toutefois invoquer l’abus de droit si le montage répond surtout à un motif fiscal plutôt que patrimonial.
Acheter la nue-propriété
Dans ce cas, l’usufruit est acquis par un bailleur social ou institutionnel, qui gère la location et supporte les charges. La pleine propriété revient à l’acheteur à l’échéance, sans frais ni impôts.
Avantages
- Décote à l’achat d’environ 40 % selon Le Revenu, jusqu’à 50 % selon lepetitjournal.com.
- Pas de loyers à déclarer ni de bien inscrit à l’IFI pendant le démembrement.
Contraintes
- Capital immobilisé de 10 à 20 ans selon les sources.
- Renonciation aux revenus locatifs sur toute la durée.
Selon lepetitjournal.com, plus de 6 000 acquisitions en démembrement ont eu lieu en France en 2024, sur un bien ou des parts de SCPI, avec une décote généralement comprise entre 30 % et 50 %. Le Revenu précise que la rentabilité doit être étudiée avec un professionnel.
L’usufruit au service des logements vacants
Habitat et Humanisme a présenté une solution où une foncière solidaire, usufruitière, remet en location des logements vacants et se charge des travaux comme de la gestion locative. Selon BFM, son directeur général, Pascal Isoard-Thomas, décrit la différence avec les dispositifs existants : « est qu’on s’occupe de tout ».
Une réduction d’impôt pour don à une association n’est pas acquise pour l’apport du bien à la foncière : Habitat et Humanisme défend une évolution législative en ce sens.
Photo : Egor Komarov / Pexels
